《中华人民共和国民法典》第二编“物权”在现行物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。物权法律制度调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是最重要的民事基本制度之一。

《中华人民共和国民法典》“物权编”共5个分编（通则、所有权、用益物权、担保物权、占有）、20章、258条。

本编主要内容有：

1.关于通则。第一分编为通则，规定了物权制度基础性规范，包括平等保护等物权基本原则，物权变动的具体规则，以及物权保护制度。党的十九届四中全会通过的《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》对社会主义基本经济制度有了新的表述，为贯彻会议精神，将有关基本经济制度的规定修改为：“国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。”（第二百零六条第一款）

2.关于所有权。所有权是物权的基础，是所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二分编规定了所有权制度，包括所有权人的权利，征收和征用规则，国家、集体和私人的所有权，相邻关系、共有等所有权基本制度。针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度：一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助（第二百七十七条第二款）。二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序（第二百七十八条、第二百八十一条第二款）。三是结合疫情防控工作，在征用组织、个人的不动产或者动产的事由中增加“疫情防控”；明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合（第二百四十五条、第二百八十五条第二款、第二百八十六条第一款）。

3.关于用益物权。用益物权是指权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利。第三分编规定了用益物权制度，明确了用益物权人的基本权利和义务，以及建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权。还在现行物权法规定的基础上，作了进一步完善：一是落实党中央关于完善产权保护制度依法保护产权的要求，明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理（第三百五十九条第一款）。二是完善农村集体产权相关制度，落实农村承包地“三权分置”改革的要求，对土地承包经营权的相关规定作了完善，增加土地经营权的规定，并删除耕地使用权不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要（第二编第十一章、第三百九十九条）。考虑到农村集体建设用地和宅基地制度改革正在推进过程中，与土地管理法等作了衔接性规定（第三百六十一条、第三百六十三条）。三是为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要（第二编第十四章）。

4.关于担保物权。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权。第四分编对担保物权作了规定，明确了担保物权的含义、适用范围、担保范围等共同规则，以及抵押权、质权和留置权的具体规则。在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，为优化营商环境提供法治保障：一是扩大担保合同的范围，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同（第三百八十八条第一款）。二是删除有关担保物权具体登记机构的规定，为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间。三是简化抵押合同和质押合同的一般条款（第四百条第二款、第四百二十七条第二款）。四是明确实现担保物权的统一受偿规则（第四百一十四条）。

5.关于占有。占有是指对不动产或者动产事实上的控制与支配。第五分编对占有的调整范围、无权占有情形下的损害赔偿责任、原物及孳息的返还以及占有保护等作了规定（第二编第二十章）。

物权编有几个亮点，分述如下：

一是加强物权平等保护。《中华人民共和国民法典》二百零六条:“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”市场经济的核心是公平竞争，公平竞争的前提是市场主体平等。这一规定有利于营造公平的市场竞争环境，依法平等保障各类市场主体参与市场竞争，维护各类市场主体的合法权益，尤其是保护了民营企业的市场公平竞争。《中华人民共和国民法典》二百零七条:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”这条是指无论国家、集体、私人的物权都受法律平等保护，尤其是对私人物权的平等保护，强化了对公民财产权利的保护。

二是完善建筑物区分所有权制度。第二百七十八条将物权法“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第一款:“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。”与《中华人民共和国物权法》相比，新增了屋顶、外墙、无障碍设施等范围。该条规定扩大了公共维修资金的使用范围，解决了公共维修资金在使用中的困境，维护了业主的权益。

三是土地经营权的物权化。《中华人民共和国民法典》第三百三十九条:“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国农村土地承包法》仅规定土地承包经营权在集体经济组织成员之间转包、互换、转让。土地流转的在同等条件下同一集体经济组织集体成员具有优先权，限制了承包经营权的市场交易。而《中华人民共和国民法典》允许土地经营权自由转让，使农村土地全面进入市场，村民可以将其抵押，进行贷款融资，激发了市场活力。

四是新增居住权。《中华人民共和国民法典》第三百六十六条:“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权写入《中华人民共和国民法典》，能够为居住人提供更加长久稳定的居住权，充分保护居住人的居住权益，满足其居住需求，并且有利于充分发挥住宅的使用价值。

五是完善担保物权，扩大了担保范围。《中华人民共和国民法典》第三百九十五条，将海域使用权纳入抵押物的范围，删去禁止耕地使用权抵押的规定;第四百四十条，将有的应收账款纳入权利质押的范围。这些规定对于促进资金融通、改善营商环境带来极大便利。

六是限制了动产抵押权的效力。《中华人民共和国民法典》第四百零四条规定，以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。这一规定有力保护了善意取得财产人的合法权益，保障了正常的交易安全。

七是放开对抵押物转让的限制。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产;当事人另有约定的，按照其约定;抵押财产转让的，抵押权不受影响。此规定抵押财产在抵押期间可以转让，方便抵押人融资，促进了抵押财产的流转，提高了抵押财产的利用价值。

附件：中华人民共和国民法典